A 4ª turma do STJ decidiu, por maioria de votos, que o dano que poderia justificar a indenização por lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega de imóvel não é presumível, caso o comprador, em razão da demora, tenha pedido a rescisão contratual.

Ao dar provimento ao recurso de uma construtora, o colegiado estabeleceu uma distinção entre o caso sob análise e a jurisprudência da Corte, que admite a presunção de lucros cessantes em razão do descumprimento do prazo para entrega de imóvel, nos casos em que o comprador deseja manter o vínculo contratual, circunstância em que ele não precisa provar os lucros cessantes, pois estes são presumidos.

“Como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel”, afirmou a ministra Isabel Gallotti, autora do voto que foi acompanhado pela maioria da turma julgadora.

Deixaram de lucrar

Na origem do caso, os sucessores do comprador acionaram a Justiça buscando a rescisão do contrato, além de perdas e danos, em função do atraso na entrega do imóvel vendido na planta pela construtora.

Em primeira instância, a empresa foi condenada a pagar indenização por lucros cessantes. O TJ/SP, entretanto, reformou a decisão para reconhecer que não seria possível acumular essa indenização com o pedido de rescisão contratual.

Ao STJ, os autores da ação defenderam o direito à indenização, alegando que o atraso da obra impediu que eles lucrassem com o aluguel do imóvel. Amparado pela jurisprudência da Corte, o relator, ministro Marco Buzzi, em decisão monocrática, restabeleceu a condenação da construtora, sob o fundamento de que os lucros cessantes seriam presumidos no caso de atraso na entrega de imóvel.

No colegiado, porém, prevaleceu o voto divergente da ministra Isabel Gallotti, no sentido de distinguir o caso dos precedentes julgados pelo tribunal. De acordo com a magistrada, a situação na qual o adquirente busca a resolução do contrato é diferente daquela em que ele ainda espera receber o imóvel comprado na planta.

Nessa última hipótese, detalhou a ministra, a presunção de lucros cessantes ocorre de acordo com a regra do art. 475 do Código Civil, pois o comprador se viu privado da posse do bem na data combinada e, por isso, precisou custear outra moradia, ou deixou de alugar o imóvel durante o período de atraso.

“Neste caso, a jurisprudência do STJ é firme em estabelecer que são presumidos os lucros cessantes, pois esses abrangeriam o ‘interesse positivo’ ao trazer ao compromissário a mais-valia do negócio”, explicou.

Resolução contratual repõe o patrimônio

No entanto, Isabel Gallotti explicou que, se o credor opta pela resolução do contrato, ele tem direito à restituição integral do valor corrigido e aos juros aplicáveis, o que corresponderia à reposição de seu patrimônio caso não tivesse efetivado o negócio.

Dessa forma, prosseguiu a ministra, os prejuízos materiais decorrentes seriam sanados pela devolução de toda a quantia com os encargos legais, o que torna indevida a indenização por aluguéis desse mesmo imóvel, afastando-se a presunção de prejuízo.

Assim, de acordo com Gallotti, os lucros cessantes na hipótese de interesse contratual negativo não são presumidos, devendo ser cabalmente demonstrados se houver a alegação de que a devolução integral da quantia paga, com os encargos legais, não é suficiente para recompor a situação patrimonial do credor caso o negócio não houvesse existido.